Купить загородный дом или дачу

После того как клиент выбрал себе дом, коттедж, который соответствует всем его параметрам и запросам, мы проводим первичную проверку объекта, его историю, наличие всех необходимых документов и их подлинность. Если на этом этапе с объектов все в порядке, то вносим аванс. Часто бывает, что собственники не готовы предоставлять пакет документов для проверки до внесения аванса, поэтому первичную проверку проводим на момент внесения аванса.

Авансовый договор или предварительный договор, как его еще называют, необходимо заключать только с собственником объекта недвижимости или доверенным лицом, на которого составлена доверенность, с правом принятия аванса. Этот договор не менее важен, чем основной договор купли-продажи. Здесь прописываются все условия и требования, необходимые документы для выхода на сделку купли-продажи в определенный срок.

После подписания предварительного договора, первое, с чего необходимо начать – это юридическая проверка, экспертиза документов на недвижимое имущество. Юридическую проверку мы начинаем проводить с анализа правоустанавливающих документов, так как это основа, которая подтверждает права на собственность и владение данным объектом. Помимо правоустанавливающих документов, проверке подвергаются все документы, которые участвовали в истории объекта недвижимости. Проверять документы необходимо как на сам дом, коттедж, так и на участок, на котором он располагается. Проверяется наличие границ, межевания, наличие либо отсутствие охранных зон и ограничений.

Проверка и экспертиза проводится с целью выявления подлинности документов и возможности скрытия нежелательной информации, а также отсутствия какого-либо документа, необходимого для регистрации перехода права собственности.

Если у наших юристов есть сомнения в юридической чистоте объекта, то мы заказываем дополнительные выписки, справки, запрашиваем архивные документы и договора, которые помогут проследить всю историю объекта и восстановить хронологию, цепочку событий. По опыту можем сказать, что у каждого объекта недвижимости есть своя история и предыстория, которую иногда собственники скрывают, а порой и сами не знают о ней. Чем сложнее история и ситуация с объектом недвижимости, тем глубже необходимо проводить анализ и проверку как самого объекта, так и собственников данной недвижимости.

Помимо документов на недвижимое имущество, необходимо проверять также наличие отсутствие обременений, залогов, арестов, запретов и ограничений на совершение любых действий с данным домом или коттеджем.

После проведения тщательной проверки всех документов, истории объекта, нельзя оставить без внимания и самого собственника недвижимости. Собственником может выступать как физическое, так и юридическое лицо. У собственников проверяется наличие или отсутствие крупных задолженностей, в счет которых может быть арестовано имущество судебными приставами. Также проверяем на наличие банкротства, его стадию или вероятность подачи документов. У собственника просим предоставить необходимые справки от нарколога или психиатра, с подтверждением о возможности выхода на сделку купли-продажи. На практике встречается, что собственники подделывают такие справки, поэтому если возникают сомнения, мы делаем дополнительный запрос на выявление подлинности данных справок. Если вдруг окажется, что собственник состоит на учете у одного из врачей, и у него есть заболевание противоречащее выходу на сделку, то мы расторгаем договор аванса и подбираем новый объект. Такая сделка будет опасна для нового собственника, так как наличие заболевания может послужить причиной аннулирования сделки купли-продажи. Это повлечет за собой потерю времени, денежных средств и нервов.

Также запрашиваем у собственника согласие супруги(а), согласие органов опеки - при необходимости, если квартира приобреталась в браке или на средства с использованием материнского капитала.

После того как будет ясна вся история, собраны все справки и документы, проведены все необходимые проверки, определены формы взаиморасчетов, отсутствуют задолженности и нет прописанных людей, то можно будет выходить на сделку купли-продажи. К дате выхода на сделку наш юрист составит договор купли-продажи, где пропишет все условия и документы, необходимые для самой сделки.