Заключение договора аренды, найма

После того, как Вы нашли идеальную квартиру или идеального арендодателя, осталось совершить главное – подписать договор с собственником.

Под договором аренды, найма понимается соглашение между арендодателем и арендатором об использовании недвижимости за определенную плату и на оговоренный срок. Договор должен содержать четкое описание передаваемого в аренду имущества. Выступать арендодателем вправе собственник  объекта недвижимости, либо правомочное лицо. В случае, когда заключающее соглашение лицо недееспособно или неправоспособно, требуется участие законных представителей.

Договор найма квартиры защищает обе стороны, и именно им регулируется разрешение всех споров и конфликтов. Если один из участников не выполнит условия сделки, отраженные в документе, то возмещение ущерба можно изыскать через судебные органы.

Существует два типа договора: аренды и договор найма. Договор найма заключается между физическими лицами в отношении жилой недвижимости. Договор аренды используется, когда хотя бы одна из сторон – юридическое лицо, а недвижимость может быть как жилая, так и коммерческая.

Документ можно составить самостоятельно, нотариального заверения  не требует. Если сделку сопровождает юрист, то он подскажет как правильно оформить договор найма.
Договор можно заключить на любой срок. По закону, договор найма на срок более 1 года нужно зарегистрировать в Росреестре. Если договор заключается на срок менее 12 месяцев, то регистрация не требуется. Но с точки зрения закона – это такой же официальный документ.

Обычно договор заключается сроком на 11 месяцев или 364 дня, чтобы его не регистрировать. Ведь на регистрацию договора нужно потратить силы и время, заплатить госпошлину, а аренда помещения будет отображена в качестве обременения в выписке ЕГРН.

Сдать квартиру на длительный срок с регистрацией договора, как правило, выгодно в двух случаях: они сдают очень дорогую недвижимость или уезжают надолго и не могут никак контролировать происходящее в квартире. В этом случае регистрация договора дает дополнительные гарантии. Для квартирантов, конечно, регистрация договора тоже защищает дополнительно: ведь в нем прописывают срок найма – можно не волноваться, что хозяин попросит съехать через год.

Но, как уже было сказано, чаще всего договор найма заключается на срок менее года. При этом, если за три месяца до истечения договора хозяин квартиры не выразил желание расторгнуть договор или пересмотреть его условия (например, цену аренды), то договор считается автоматически продленным на тех же условиях и на такой же срок.

Помимо срока сдачи квартиры, в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

• Ф.И.О. и паспортные данные нанимателя и наймодателя (и их нужно сверить);
• Ф.И.О. и паспортные данные всех, кто будет жить в квартире;
• Точные данные (адрес, этаж, номер) и параметры квартиры (площадь, количество комнат);
• Права и обязанности сторон;
• Срок и стоимость найма, порядок оплаты. Рассчитываться можно наличными или переводом на карту – как договоритесь. Исключение – если квартиру оплачивает компания для своего сотрудника, в этом случае надо решить (и прописать это в договоре), кто будет платить подоходный налог 13%. Обычно это делает юридическое лицо, которое оплачивает квартиру. Как правило, при заключении договора, наниматель отдает деньги за первый месяц проживания плюс страховой депозит, равный сумме ежемесячного платежа. Это гарантия сохранности квартиры и имущества для хозяина. Если жилец ничего не испортит, он получит страховой депозит обратно при выселении. Кроме того, обычно наниматель платит за свет и воду по счетчикам, интернет и телефон, а наймодатель оплачивает ЖКУ. Иногда в ежемесячные платежи входят еще услуги консьержа и парковка – стоит обговорить кто будет рассчитываться за них;
• Условия пересмотра платы за жилье. Как правило, в договоре указывают, что менять стоимость проживания в одностороннем порядке нельзя;
• Условия и порядок досрочного расторжения договора. Договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает его условия. Если собственник недоволен своим жильцом, он просит его освободить квартиру – обычно на это дают месяц. Если недоволен наниматель, он тоже говорит об этом собственнику и съезжает в течение месяца. Если к соглашению они не придут (например, не захочет съезжать наниматель), решать вопрос придется через суд. Без решения суда насильно выселить никого не получится, даже при нарушении условий договора;
• Штрафные санкции. Они обычно касаются задержек оплаты, в договоре стоит прописать, сколько пени будет «капать» за каждый день просрочки;
• Количество визитов собственника. Оптимальный вариант – ограничить эти визиты одним в месяц;
• Описание того, что можно и нельзя делать в квартире (например курить, делать ремонт, заводить животных).

К договору, обязательно, нужно приложить опись имущества, чтобы собственник не потребовал при расторжении договора у арендатора лишнего и, напротив, чтобы арендатор не прихватил ничего с собой. Описать имущество можно в акте приема-передачи квартиры.

К договору также должна прилагаться платежная ведомость. Это бумага, в которой собственник и арендатор будут вести учет арендной платы, фиксировать факт передачи денежных средств путем проставления подписей арендодателя и арендатора. Это поможет избежать любых споров, связанных с оплатой.

В России, жильцы и хозяева квартир редко выясняют отношения в суде. Как правило, все решается на личных переговорах или заканчивается драматическим разрывом отношений, не всегда кристально чистым с точки зрения закона. Поэтому, чем лучше и подробнее будут прописаны, обговорены права и обязанности сторон, тем меньше претензий возникает в дальнейшем.

Если обе стороны стремятся оформить все грамотно и соблюсти процедуры, то это хороший знак: значит люди ответственно подходят к найму жилья и хотят каждый со своей стороны минимизировать возможные риски и проблемы.

Защитим Вас и сохраним имущество, поможем сдать недвижимость и составить грамотный договор аренды!